Comprender como funcionan los mercados inmobiliarios no permitirá darnos cuenta que sin tasación a valor de mercado las probabilidades de venta se ven disminuidas proporcionalmente al desfasaje entre el precio de oferta y el valor de mercado que corresponde al bien en cuestión.
Debemos tener claro desde un comienzo que tasar es estimar el valor mas probable de un bien o sea hallar aquel valor que estarían dispuestos a aceptar compradores y vendedores en una comercialización sin presiones y con la debida información.
El mercado inmobiliario y en especial el de las operaciones de compraventa se caracterizan por un marcado poder de negociación de los vendedores y de los compradores, dejando al operador en una especie de sándwich estratégico y sin probabilidades de venta. Esta situación se complica aun mas cuando el operador inmobiliario con afán de crecimiento incorpora masivamente a su cartera propiedades sobrevaluadas (pensando con la lógica de que a mayor cantidad de propiedades en venta... mayor concreción) no midiendo el riesgo de la inversión que realizara en cartelera, tiempo, publicidad, etc.
La salida a esta situación problemática es la correcta tasación a valor de mercado, ya que solamente a ese valor tendremos probabilidades de realizar operaciones. De otro modo serán pocas las ventas y muchas veces quedaremos circunscriptos a mercados restringidos como por ejemplo al mercado de permuta, ya que en este tipo de mercado los precios están solapados y lo que juega en la operación es la diferencia de precios.
Para "medir" es valor potencial de un bien inmueble, debemos advertir que lo que en realidad estamos valorando es un "derecho" sobre un inmueble y no el objeto inmueble en forma aislada.
Es así que cuando tasamos un inmueble no será lo mismo valorar un usufructo que un condominio o una propiedad horizontal.
Así también, los criterios y métodos de tasación que debemos utilizar, serán congruentes con las maneras de aproximarnos al valor de un bien, a saber: por comparación de precios, por cálculo de costos de construirlo o bien un análisis de la renta o beneficio que produce.
Además los métodos que utilicemos deberán respetar el siguiente análisis DIMM :
1º.- DERECHO ( dominio, ph, etc.)
2º.- INMUEBLE (superficie, ubicación, etc.)
3º.- MERCADO (compraventa, permuta, alquiler, leasing)
4º.- MONEDA (U$S, m2 a construir, soja,etc.)
En próximos artículos abordaré casos especiales de tasación, según las diferentes configuraciones DIMM que pueda tener un inmueble determinado.
Hasta la próxima!
MBA Ángel Leonardo Duré López
Martillero Público y Corredor de Comercio
Master en Administración de Empresas
Director Docente del I.C.I.R.
Experto en Tasación de Inmuebles y Negocios
Consultor en Emprendimientos y Servicios
TC/MMO Construcciones Civiles
Celular (0341) 156 661668
eMail: angeldure@gmail.com
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